パパ
こんにちは！おあすみパパです。
今回は「知識ゼロから始める不動産投資」のリスク編をお届けします。
2回目の面談は不動産投資のリスクの説明でした～
この記事は、あおすみパパの私見を述べるのではなく、不動産投資の面談で得た情報・気づきなどを備忘録的にまとめたものです。不動産投資をお考えになっている方の情報整理等にお役に立てば幸いです！
過去の記事はこちらからどうぞ！
区分投資のリスク
パパ
マンションの区分投資はミドルリスクミドルリターンとされることが多いです。
やっぱり投資は投資なので、それなりのリスクを負う必要はあります。
- マンションの区分投資には、以下のリスクがある
- 金利の変動
- 修繕費用
- 空室の発生
- 売却価格の下落
- 管理会社の倒産
- 災害
リスク①：金利の変動
ワンルームぐらいキャッシュで買うわ～
という一部のセレブ層は除き、区分投資をする際、多くの方は金融機関でローンを組むことになります。
今は史上稀に見る低金利の時代ですので、区分投資用のローンであっても1.6％ぐらいからローンを組むことができます。
ローンを組むうえで怖いのは、金利が変動するリスクですよね。
景気が上向いていけば金利が上昇していく可能性があり、そうすると返済額も上がってしまいます。
固定金利であれば金利変動のリスクは回避できますが、あおすみパパの担当者さんの話では、
99.9％の方が変動金利でローンを組まれていますね
という話でした。まぁ固定金利だと高くなっちゃうしね…。
また、
金利が上がるような景気上昇局面では、物価も上がると考えられるため、家賃を上げられる可能性もありますよ！
ということでした。
区分投資は、そもそもが「他人のお金（賃貸料）でローンを支払う」という性質のものなので、劇的に金利が上昇しない限りは許容できるかなぁと思います。
リスク②：修繕費用
人が住めば家は汚れるもの。
区分投資では、基本的に退去が出るたびに原状回復を行ったり、経年劣化によって設備が壊れたりしたたら、オーナー負担で修繕しなければなりません。
あおすみ家の住んでる家も住んでから日が浅いけど、すでにクロスはボロボロ、ところどころ壁に深いキズが…（涙
ウォシュレットが壊れた、給湯器が壊れた、浴室乾燥が使えない、エアコンが壊れた等の設備の交換は、結構バカにならない金額です。
35年間でだいたい215万ぐらいかかりますかねぇ
えええええ、そんなにかかるの！？
このほか、マンション全体で大規模修繕工事を実施する場合に備えて修繕積立金を積み増したり、築年数が経ってくるとリノベーション費用がかかったりします。
持ち続けるだけで結構なコストがかかりますね。。
ただ、あおすみパパがGA technologiesを選んだ理由の一つに、原状回復費がかからないというのがあります。
また、他社では月2,000円程度の管理料で設備交換費用が一切かからないという会社も！
GA technologiesでも設備交換費用がかからないプランもあるのですが、月々の管理料が結構高くなっちゃうんですよね。。
物件を購入するにあたって5，6社ぐらい話を聞いたので、改めてその辺の違いもまとめたいと思います。
不動産会社によって、原状回復費がかかったりかからなかったり、色々あるみたい
リスク③：空室の発生
基本的に、マンションの区分投資の収入源は、賃貸に出している部屋の家賃収入のみです。
つまり、借りてくれる人がおらずに空室になってしまった場合、収入はゼロになり、ローンの返済だけが残ることになります。
ワンルームであれば月5万ぐらいの金額を、自分の給与収入から補填しなくてはなりません。
ただでさえカツカツの状況なのに、空室がずっと続いたら死んじゃう…
いかに条件の良い物件を購入するかが非常に重要になりますね。
また、家賃が下落することもリスクの一つです。
買った当初は月10万円で黒字だったのに、10年後には月8万円まで下げないと借り手がつかず、赤字になってしまった…ということも起き得ます。
この点、担当者さんは
築年数が50年前後でも高い賃料を保っている物件はたくさんあります。そもそも良い立地の物件を買ったり、リノベーションしたりすることで家賃の下落を防ぐことができます
と仰っていました。
リスク④：売却価格の下落
そもそも、マンションの価値は年数と共に徐々に下落していくので、買った時よりある程度下がるのは仕方ないことです。
それでも、いざ売りたいとなったときにローンの残債を超える金額で売れなければ、不足分を手出ししなければなりません。。
それだけは避けたいですよね。
GAさんの資料では、
1970年頃に比べ、物価は約3倍になっており、不動産価格も同じぐらいの価格になっています！
ということだったんですが、うーん。
これからそんなに物価が伸びていくとは思えない…笑
ただ、区分マンションは流動性が高いので（＝買いたい人がたくさんいるので）、価値が落ちづらいという特徴があるようです。
これはGAさんとの面談ではありませんでしたが、他社さんとの話の中で、同じ物件の売買価格が15年前と今でそんなに変わらないという事例をいくつか見せてもらいました。
もちろん、すべての物件に共通した話ではなありませんが、良い物件を選ぶことができれば（それが大変なんだけど）、価格下落のリスクはそこまで心配しなくていいかな、と思います。
リスク⑤：管理会社の倒産
これはつまり、
物件の管理をGA technologiesに任せてるのに、潰れてしまったらどうするの…？
というリスクですね。
この辺は、世の中にたくさん管理業務を行っている会社があるので、そこまで気にしなくていいと思います。
リスク⑥：災害
最後のリスクは「災害」です。
地球温暖化が進み、最近は各地で異常気象が相次いでいますよね。
2019年の台風では、大規模な河川の氾濫が発生しました。
また、日本は地震大国と呼ばれるほど地震が頻繁に発生する国であり、今後30年以内に高確率で首都直下型地震が発生すると予測されています。
…もうこればっかりは防ぎようがない！笑
ただ、防ぎようがないけれど、リスクを抑える努力をすることはできます。
例えば、以下のようなことです。
- 耐震基準を満たす物件を購入する（1981年以降の物件は新耐震基準）
- ハザードマップを確認し、水害リスクの高い物件の購入は控える
- 火災保険に加入する
まとめ
いかがでしたでしょうか。今回は GA technologies との2回目面談、不動産投資のリスクの内容をまとめてみました。
GAさんとの基本的な面談はここまでで、以降は良い物件が出たらご紹介いただき、その都度判断するという感じでした。
この「その都度判断する」っていうのがとても難しく、
ちょっと1日ぐらい考えさせてください
と1日寝かせようものなら、次の日には
すみません、もう売れちゃいました…
というのが3回ぐらい続きました…。
不動産投資をやると決めたからには、判断軸を明確に持ち、良い物件が出たら即断するぐらいの気概が必要になると思い知らされたあおすみパパでした…。
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